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买房实操!普通人买房如何避免踩坑?

来源:南风金融网 作者:南风金融网 人气: 发布时间:2020-05-31 17:31:18

一、普通人买房如何避免踩坑


买房,对一个普通人而言是非常重要事情。


然而,大部分人这辈子都是第一次买房,有两次买房经验的人不多,所以经验不足是我们常见的问题。


无论什么时候去买房,销售顾问都告诉你,我们楼盘只剩下这几套房,不买就没了。


买房人贾先生:


我被销售忽悠了,说其他楼层都卖完了,逼我们买了一个1404,缴纳定金的同时还要我们签一个不能换房的承诺书。后来,自己睡不着,去市房管局网站查,发现好多楼层和户型都没卖呢,坑死了。


二、如何查询楼盘数据


怎么解决经验不足,信息不对称问题呢?


被坑了的贾先生无奈之下的决定,正是我们普通可以参照的方案,上房管局网站,其有一座城市的楼市数据。


举例一:


1、武汉市台北路丽山小区,该项目已经开盘超过十年。

2、这样的老小区还有房子未销售吗?


检验方法很简单:


1、网络搜索“武汉市住房保障和房屋管理局”这个网站。

2、点击“办事服务”

3、再点击“商品房项目查询”

4、商品房项目查询支持多种方式查找,A行政区、B项目名称、C项目地址、D开发商。大林采用项目地址查询方式,直接输入“台北路”,结果跳转出来。



最后一个就是丽山小区。


丽山小区项目:

1、总套数:161

2、已经售:109

3、住房可售(套):26


在此大林要特别告知各位小白读者,销售告诉你的项目名称与登记名称很有可能不一致。这也就是为什么大林用地址查询的方式了。


同在武汉市台北路的华润万象城,全称为“新建商业服务设施、居住及公园绿地项目(武汉华润万象城)”


武汉华润万象城项目:


1、总套数:680,

2、已经售:17

3、住房可售(套):580

4、非住房可售(套):51


除此之外,我们还可以查询到更加细致的数据。



关键有“楼盘表”这个链接,注意点开。还记得前面贾先生的抱怨吗?


贾先生:


我们被销售忽悠了,说其他楼层都卖完了,逼我们买了一个1404……


大林知道,你不想买1404这样的套间。要是真的要买,也得有一个大的优惠,而不是被楼盘销售胁迫。


楼盘表具体图示:



每一套房子的具体状态都可以查询,其中包括:

1、已网上销售

2、未销(预)售

3、已抵押

4、已查封

……


我们这样揭楼盘销售员的底,他们会不会有意见呢?


当然,我们不能假定他们都是“坏人”,骗我们买1404这种套房。


楼盘销售王先生:


本人是一名房产销售,政府网站的确会公布网签情况,但数据延迟比较厉害。我们房产销售角度而言,客人缴纳定金即算是完成销售,后续的首付和网签都成为“售后”,而从定金到网签需要1-3个月,政府网站公布又会进一步延迟。或许你面对的销售有隐瞒,但一个专业销售明白,和客户玩信息不对称无异于自寻死路。


楼盘销售王先生的解释或许有真假难辨的成分,但一件小事是我们需要注意的,网签数据延迟问题。数据延迟问题不能杜绝,延迟一分钟也是延迟。


好了,大家可能怕延迟,那延迟一分钟,大家怕不怕?


不怕,因为时间短!


那我们多问一句,一个星期,一个月,三个月呢……


实际上,我们担心的不是延迟,而是这个延迟对我们的决策有没有影响!


房产这种流动性较差的不动产,对数据延迟的宽容度较高。


同在武汉台北路,早在2006年建成的台北名居楼盘依旧有许多楼盘未销售。



台北名居数据:

1、总套数:297

2、住房已售:232

3、住房可售:43


所以,政府网签数据有参考意义,买房人应该关注。


以后买房,先看政府网签数据,直接报房间号给销售顾问,而不是等着他(她)推荐。


小白读者可以自行查询所在城市房屋管理局,知悉具体楼盘信息。


三、城市宏观数据


当然,我们只对具体的小区的了解是不够,需要对一个区(县),一个地级市有全面的了解。这个时候就需要“大数据”了。


举例二:


1、大林要在武汉买房,想知道武汉楼市基本状况。

2、已经逛了好几个楼盘,销售员说了好多,脑子嗡嗡响。


这个时候,我们在武汉市住房保障和房屋管理局中点击“政务公开”栏目,并进一步点击“数据发布”选项,其中每天网签数据都能看到。



若你有心,可以把多年数据罗列出来,做一个对比。


举例三:


1、2020年5月1日,武汉市成交总套数为376,成交面积为4.2万平方米。


2、2019年5月1日,武汉市成交总套数为461,成交面积为5.2万平方米。


只看上面数据,你是不是想说,2020年5月武汉房地产有点下滑了呢?


实情是2020年5月武汉房地产成交套数和成交面积,与2019年5月相差无几。‘


要是你还不放心,自己可以把一个区,一座城市连续10年的成交套数和成交面积列出表格,细致分析。


数据中藏有非常多秘密,认真研究会有意想不到的收获。


有人可能说,二手房怎么办,如何获取信息?


实际上,二手房数据可能比一手房还重要。在新房层面,开发商报价可能不准确,无论卖的好不好,开发商都不喜欢降价。


举例四:


1、武汉市当代东湖壹号,链家网显示有33套成交记录。(读者可用其他网站数据)


2、部分成交信息如下:


房源A、挂牌时间:2020年5月16日,成交单价:33392元/平米

房源B、挂牌时间:2019年3月11日,成交单价:29003元/平米

房源C,挂牌时间:2018年9月19日,成交单价:30498元/平米

……


把一个小区多年成交数据罗列出来,该小区的具体状况也就一目了然了。若是该楼盘规模大,成交数量多,则代表性更强。


某楼盘二手房数据显示,其楼价的巅峰出现在2017年第四季度,此后震荡下行。


该数据有没有参照意义呢?


我们调查周边几个楼盘数据,相互对比,很容易得出答案。


当然,我们不排除有隐蔽的信息,这就需要现场调查和询问了。


四、建议


现在,大家对于楼市应该不会一脸蒙了,因为大家可用文章的工具和方法分析自己所在区域,所在城市的房产数据了,而不是看着别人的文章而纠结房价涨跌。


授人以鱼不如授人以渔!


但最重要的是自己活学活用。


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