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小产权房不能转正,是否意味着“凉了”?

来源:南风金融网 作者:南风金融网 人气: 发布时间:2020-05-28 15:10:34

May.27th,2020
本文共2701字,阅读需约16分钟

1st
?远不止“能买VS不能买”这么简单


近日,自然资源部近日下发文件,明确表态,小产权房等不能通过登记将违法用地合法化。紧接着,广州落实国家的政策,祭出了三条红线:


  • 小产权房一律不予确权登记

  • 城镇居民非法购买农村宅基地及地上房屋的一律不予确权登记

  • 严禁通过不动产登记将违法用地合法化

这几天,媒体铺天盖地地报道,小产权房彻底凉了,小产权房被叛了“死刑”,买了小产权房就“砸在手里”了。首先亮明观点,由于产权的缺陷,原则上不建议买小产权房。不过,正所谓“外行看热闹、内行看门道”。国家的这个政策,远不止“能买VS不能买”这么简单,要看清楚政策潜藏的东西,这对我们判断政策的初衷和效果,甚至分析整个楼市,都有非同小可的意义。

其实,小产权房,严厉打压、“不能转正”,一直是国家的基本态度,从来没有改变。但是,类似深圳和广州等珠三角城市,过去十几年小产权房规模不断增加。即便政策高压、每年有拆违任务(网上有很多图片,说今天政府又拆了哪里的小产权房,以儆效尤),但是广州目前有400多万套小产权房,深圳有500多万套小产权房,占存量住房的比例,都达到了50%以上。

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大家都知道,过去十几年是楼市狂飙突进最猛的十几年,小产权房能占到存量住房的一半,意味着她也在静悄悄演绎着自己的繁荣(即便政策不待见)。可见,政府推动的城市化路径,与市场推动的城市化路径,并行不悖。就像调控打压下,楼市一样繁荣,小产权房也有极强的生命力。


2nd
小产权房,一个极其特殊的物业


首先,这里分析一下,小产权房的几个特征,然后看看它是怎么来的,然后才能知道未来会怎么走向。小产权房,有几个特征(以深圳为例):

  • 建在农村集体土地上。宅基地或集体建设用地上都有。

  • 小产权房有合法边界。一般,农民在自家的宅基地只建一栋,政府承认的面积不超过480平米(4层*120平米,以深圳为例)。但是,农民会加建或扩建,超过480平米的,就成了违法建筑(也是小产权房);即便没有超过480平米,但卖给了城里人,也叫小产权房,也是不合法的,也不会给登记的。但是,若卖给村集体的人,就不叫小产权房了,它是合法的。

  • 大多数是违法建筑。符合一户一栋(不超过480平米)的,是合法建筑,超过的就是违法建筑。这些年,房价上涨快,城里人知道炒房,农民也不傻,他们建了很多违法建筑。

小产权房怎么来的?小产权房的规模是怎么变大的?

1、城市扩张快,没有财力对被征地农民及时、足额补偿。于是,绕开集体土地,扩展城市边界,出现了“城市里的村庄”。

2、农民没有变成市民(因为没有社保、没有工作,或只会种庄稼),只好种房子。

3、恰好,大量人口迁入城市,没有住的地方,或房价太高而买不起,就租农民的房子。

4、一户一栋不够了,加上房价上涨刺激,农民加建、扩建房子,就出现了握手楼。

5、城市化摧枯拉朽,村集体传统业务瓦解,也只好建统建楼(村集体的小产权房,区别于村民宅基地上建设的小产权房),或者搞工业园区(“村村点火、户户冒烟”)。

6、城市商品房价格越来越高,仙及鸡犬,农民觉得房子要涨价,也开始建建设更多的小产权房。但没有钱加建、扩建,也没有能力建设,就联合开发商(一般是包工头)一起来建设,有一部分就要拿出来卖。

7、市民买不起商品房,见到有“兜售”小产权房的,就买小产权房。

3rd
小产权房,为何屡禁不止?


政策说了,小产权房是违法的,近些年确实也拆了很多,但如果计算“累计新增-累计拆除”,很多地方依旧无视法律,仍然在建小产权房。反而,如果回顾过去的小产权房政策,就会发现,很多购买小产权房的人存在侥幸心理:一是认为政府虽然在不断加压,但是先小后大;二是认为大家都建,法不责众;三是认为政府会既往不咎,罚款确认(赎买)。所以,凡是胆儿大的农民,一开始加建、扩建了很多,尽管被确认为违法,但后来罚点钱,也就没多大事了。这给大家一个信号,饿死胆小的,赶早的都没事,大家都干就没事。

历来小产权房一般都是农村集资自建的,这在政策上不合规也不合法,所以政府干预是必然的。随着城市规划更趋向合理、科学,小产权房随时都面临被拆被拆的风险。不过,针对小产权房的整改,政府面临的困境也不少。比如,城市化一开始时,补偿无法及时到位,这会引发村民或者已购小产权房的业主的一些抗性。
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事实上,避开了和农民、村集体直接谈判,客观上纵容了农民“种房子”,或者说默许农民靠种房子生存和发展,有时候或许能代替政府对农民市民化的成本补偿,但这并不是长远之计。你想,这个时候,原来已经种下的房子(大多是是违法的),拆起来并不容易,政府需要考虑很多层面的影响。再说了,现在房价这么高,城市生活压力这么重,再去拆的话,不管是欠账的补偿,还是拆迁的费用,或市场的预期,都让成本高得吓人。

所以,大家看到,广州和深圳拆迁成本居高不下,某某村拆迁,动不动就诞生多少个“亿万富翁”。现在,国家强调“稳房价”,高房价还要徘徊,对于新市民安居,小产权房就重要了。笔者之前写过文章,《深圳“低成本”是怎么炼成的?》。其中就指出,深圳一半房屋是区位好、价格低廉的“保障房”,深圳的竞争力能不强吗?

?4th
没有红本,仍然有人趋之若鹜


其实,广州、深圳乃至珠三角都一样,之所以成为人口流入最多的区域,就在于有海绵一样的小产权房,随时可以供出来一大批低成本的住房。经过十多年的城市更新,这些房子拆的差不多了。而且,越拆房价越高、普通人越难以安居了。所以,广州和深圳,现在的主导思想是不拆了,搞综合整治,发挥其积极作用,未来可能将是珠三角最宝贵的历史文化遗产。不过,随着城市的发展,农民推进的城镇化路径,与政府推进的城镇化路径,终究还是要齐头并进。


很多小产权房,目前留下来且占据了城市比较核心的位置,给了一些人一种购买从众心理,认为大家买肯定没事。关于这点,大家一点要明确:确权(发红本)就别指望了,但若自己住,也许短期不会有太大的问题。也有人想买,私下里交易也很多,这个风险一定要去评估。虽然经过综合整治,这些房子尽管违法,但未来可能短期不会拆了,环境也还会变好,但是笔者不鼓励大家去买、去投资……

最后,再回到一开始,和大家讲讲,为何国家和广州市要出这个政策,这是因为,按照国家不动产统一登记的要求,2020年底要完成宅基地和集体建设用地使用权确权登记。近期,社会上有传言称,借这个登记的机会,小产权房是否会“转正”?这还有待进一步商榷,笔者不敢妄加评论。大家想想,如果可以转正的话,70亿平米左右的小产权房,规模是商品房的近1/3,这岂不是高房价头上的“达摩利斯之剑”。所以,自然要告诫一下,别指望登记来转正了。另外,未来大城市都要旧改了,重申不能转正,旧改成本也会低一些。


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