南风金融网 - 中原最权威行情财经门户

热门关键词:  证券  价格行情  期货  财经  股票
热门: 成交价破6万/㎡!鼓楼这里 美国Costco超市来了?今天 直播卖房开启!主播小哥哥 突发:停工7年!江北知名烂 真是头疼啊!江宁10盘即将 重磅!再放大招,这个一线

南京这家小区交付10年喜提学区,却被吐槽脱手太难...

来源:南风金融网 作者:南风金融网 人气: 发布时间:2020-06-29 22:41:26

南京代红盘出,而今情况又如何?


小掌柜跑盘记,关心邻里生活,关注买房后端。

用脚步丈量南京城,用镜头记录小区和生活。

专家太多,我只想从一个普通业主的角度,带给你不一样的楼盘观感。


文末留言,我去跑你想看的盘。


前两天,我们推送的稿件惊!九龙湖这家学区房不涨反跌,真相是...
其中提到,江宁开发区学校东校区也是北京东路小学分校,与位于清水亭东路1号的江宁开发区学校西校区统一管理。
加上周边地铁5号线前庄站在建,该板块也将晋升地铁盘。
不少网友对这个板块很感兴趣,想看看其他两家品牌小区实景,今天为大家带来板块第二篇—恒大绿洲实探。
小区介绍
1、小区名称恒大绿洲;
2、住宅:共19栋1700余户;
3、绿化率:绿化率51%;
4、得房率:84%;
5、容积率:1.98;
6、交付标准:精装修;
7、物业管理:恒大物业;
8、停车位:地下停车场,人车不分流。

小区由一条殷富街分为南北两区,体量很大,共19栋楼,其中3栋33层高层,16栋11层小高层。
小区距离地铁5号线(预计2021年通车)前庄站只有500米,到江宁开发区学校300多米,非常方便。
2007年以前,江宁还是本土小房企“统治”的时代。这一年,江宁迎来了首家品牌房企恒大,打造了本文主角恒大绿洲。这也是恒大在南京的第一个项目。

据了解,项目规划为欧陆新古典主义建筑风格,打造10000㎡园林景观,包括3大主题水景和8大组团皇家园林。为了让居住充分体现生活仪式感与序列感,整个小区还将绿化率提升至50%。

恒大绿洲小区2008年首开,到2012年全部售罄交付,距今也有8年光景了,曾经引以为豪的主题水景和园林景观维护的还是不错的,但是人车不分流,房屋老旧,和现在的新小区还是有一定差距的。

绿化率高,观赏性不足
恒大绿洲大门非常气派,很明显的欧式建筑风格,门口还有两棵松树。
小区由恒大金碧物业管理,但门禁并不是特别严格。门卫基本不管,门敞开着就能进去。
进门就是小区的会所,健身,运动,室内泳池,各种运动设施俱全。
小区非人车分流,地面有停车位,另外小区内部道路也可以行驶机动车辆,不是太安全。
进去后,我看到了小区的平面图,其中17、18、19号楼是恒大绿洲南区,剩下的是恒大绿洲北区。

小区绿化率非常高,树木经过10多年的生长已经遮天蔽日。走在小区里,阴凉舒适。

除了园林景观,小区内还打造了多个水景资源,夏日荷花已盛开,微风徐徐,漫步湖边,很舒适。

虽然小区整体绿化率很高,但也只仅限于植被繁茂、郁郁葱葱,谈不上精致,湖景观赏性不足。

另外,现在新小区普遍是人车分流,即使有地上停车位也是绕小区一周,小区中央景观带完全不可以行车;
而恒大绿洲的内部道路也可以行车,这点对老人孩子挺不安全。



电动车乱停乱放,有碍观瞻
整个小区由33层左右的高层和11层左右的小高层组成,其中小高层楼栋密度低,楼间距宽,舒适度尚可。
和上面的小高层对比鲜明,小区高层楼栋密度大,楼层高,楼间距小,有点压抑。

高层和小高层对比,堪称最萌身高差。
小区儿童游乐设施。
地下车库入口,有些破败。
小区很多单元门都是敞开的,进出非常容易,门口还停满了电动车。
部分楼栋一楼是挑高层,电动车就停进了入户大厅,非常不雅观。
楼道等公共区域还算整洁,维护得比较好。
电梯内贴有严禁高空抛物通知,我在很多小区都看到了,高层高空抛物问题普遍存在,非常棘手。
总结,恒大绿洲作为江宁首家品牌房企盘,虽然小区物业一般,景观缺乏维护,但外立面看上去还很新,小高层舒适度尚可,个人认为交付已10年左右,保持城这样也很不错了。


配套成熟,生活方便
小区内自带一所幼儿园——清水亭东路幼儿园是一所公办园,优先招收恒大绿洲小区业主子女。
小区南区配有一个农贸市场,业主买菜非常方便,南北两区的底商完善,中介、超市、棋牌、烟酒、干洗店、卤菜店等各业态商铺一应俱全,满足日常生活。
实探过程中我也看到,道路两边的停车位停满了车,甚至停出了两排,车位非常紧张。

小区房价走势平平,业主不愿搬走

我在365淘房二手房上看到,目前小区均价29015元/㎡。

近一年来小区房价非常平稳,价格稍高于附近的龙湖文馨苑(2.7万/㎡)、合家春天(2.6万/㎡)等普通老盘,但远远低于周边保利中央公园、新城玖珑湖(均价3.5万/㎡)等品牌次新盘。

我从365淘房查询到,小区90㎡的小户型单价近3万/㎡。

大户型单价在2.6-2.7万/㎡。

对比当初的看盘价6000元/㎡,10年间虽然每平涨幅也在2万以上,但对比河西等热门区域,略显不足。

我从中介处了解到,小区成交量在区域内垫底,成交周期也较慢。但90㎡的小两房户型很受欢迎。

原因有三:

1、上车门槛低,对年轻刚需友好,两百多万的总价,90㎡不到税费低;

2、品牌房企园林式小区,生活方便,双学区加持;

3、5号线即将通车,版块内不断有利好传出,未来可期。


该小区其他户型都很大,性价比不高,很难出手。

另外,中介也透露,不少业主觉得小区环境好,有了孩子后,也会选择在本小区内置换大户型,三代人一起居住。



写在最后

有网友问恒大绿洲、中冶天城、合家春天这三个小区哪个性价比最高?

我觉得还是看个人的预算和买房需求。


合家春天70㎡老房200万以内,预算有限的刚需可以考虑;

恒大绿洲和中冶天城都是品牌小区,中冶房龄较新,目前是万科物业管理,离学校和地铁站都更近;

恒大绿洲生活便利,小区景观更优,自带幼儿园,一站式入学不用愁。


对此,你怎么看呢,这三个小区你会如何选择?欢迎留言讨论。

以上就是本篇文章所有内容,如果有关其他楼市问题欢迎在评论区留言,也可以识别下面二维码和我互动。


???原创文章:
--------------------------------------------------


二手房|实探系列

天都芳庭辰龙绿苑文化名园虹苑新寓清江花苑锦虹美苑朗诗国际街区齐修北苑银城花园长江之家太平花苑天泓山庄嘉业阳光城纤院|皇册家园花雨南庭南方花园中电颐和家园万科金色里程三条巷(鼓楼)百家湖西花园




责任编辑:南风金融网

最火资讯

首页 | 财经资讯 | 金融理财 | 价格行情

豫ICP备12016580号  技术支持:南风金融网

电脑版 | 移动版