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环境一般,房价连涨,中介透露逆袭原因……

来源:南风金融网 作者:南风金融网 人气: 发布时间:2020-06-01 20:18:44



日前,后台关于双和园这个小区的咨询量有点多,有网友询问这个小区有可能划入新城四小吗,还有网友咨询这个小区二手房现在可以入手吗?


关于双和园,一开始我仅知道它是建邺奥体板块的一个小区,学区目前是建邺实验小学+新城初中黄山路分校。


经过网友的咨询,我仔细研究了这个小区,并实地去小区看了看。


小区近4个月来,房价一直处于上涨态势,但比对面和府奥园便宜很多


双和园小区位于建邺区雨润大街19号,地理位置比较优越,旁边就是雨润大街地铁站,交通很便利。不远处还有阿里巴巴江苏总部、小米华东总部、洋河股份总部等在建。


小区目前在365二手房上的挂牌价是43861元/㎡,值得一提的是,小区近4个月来,房价一直处于上涨态势。



从成交数据来看,小区近期成交的一套72平左右的两房,成交单价已经突破4.7万/㎡,成交周期只有11天。


另一套73平左右的房源成交单价在4.4万/㎡左右,成交周期也很短,只有21天。

相对来说,小区大户型房源成交单价低点,115平左右的精装3房最后的成交单价不到3.6万/㎡。

据我了解,双和园小区分为西区和东区,小区体量并不大,主要包括70多、90多和110多平方米三种户型房源,可以满足多数家庭实际所需。


值得一提的是,双和园西区和和府奥园就隔着一条黄山路,但是房价有很大的差异。

目前和府奥园在365二手房网站上的挂牌价是58399元/㎡,比双和园贵了约1.45万/㎡。

和府奥园的学区也是建邺实小+新城初中黄山路分校。那这两个小区,一街之隔,共享学区和配套,为什么房价会有这么大的差异?


对此,中介告诉我最主要的原因还在于小区的品质。和府奥园是宇业集团在南京的首席力作,当时一经问世,便受到市场的强烈关注和追捧。现在小区由银城物业进行管理,门禁不是一般严格,外人根本进不去。而小区的外立面就彰显出品质感。


相对而言,双和园是个中低价商品房小区(中低价商品房小区不能完全等同于安置房,不需要满足安置房上市交易条件,按照正常商品房进行交易),小区的门禁、里面的配套、居住舒适度和普通商品房小区相比还是有很大差距。


为了验证中介的说法,我也实地去双和园小区看了看。


小区分东西两区,门禁不严,绿化不足,内部平平无奇,居住舒适度不高


这里也提一下,在去双和园之前,我想先去和府奥园看看。但是很遗憾在和府奥园小区门口,我被保安无情拦下,询问是哪栋业主,不是业主不可以进去。在这里,想要轻易蒙混过关是不可能的,银城物业保安师傅的眼睛“毒”着呢。


于是我只去了旁边的双和园西区,沿路经过一个垃圾中转站,一股难闻的味道传来。


不远处就是双和园西区,没进去小区之前,我看到旁边有个南京市双和艺术幼儿园。这边孩子上学很方便。


小区有保安看守,但门禁并不是很严格,里面有人出来的时候,我很容易就进去了。跟和府奥园相比,这种安置房的门禁就是“形同虚设”。


进入小区后,我发现小区的外立面看上去有些陈旧,而且小区并不是人车分流,路面上停了很多车辆,有的道路因为被车辆占着,留给居民走路的空间有限。



小区单元门都是紧闭的,但是外面停满了各种电动车,还出现私拉电线给电动车充电的情况。


在西区的时候,我看到物业工作人员在打理小区的绿植。但总得来说,小区绿化很少,有部分草地上的草都被铲平了,现在光秃秃的,不知道是什么意思,会不会重新种植。


相对而言,我个人觉得东区的小区环境会好点,这边道路更干净。而且有儿童游乐场,我看到很多家长带着孩子在玩耍。


东区房子的外立面看上去也更新一点,但是存在的问题和西区也差不多,人车不分流,电动车乱停等。


综上,双和园西区和东区各有优劣,西区的优势就是距离地铁口更近,但是旁边有垃圾中转站。东区的优势是小区里面有个大广场,内部相对干净,但是距离地铁远一点。


总之,作为一个中低价商品房,双和园和正常商品房小区的差距还是肉眼可见的,小区的品质和居住舒适度并不高,与此同时,小区的物业费也很便宜。有很多网友会考虑这里甚至选择这里,最关键的还是小区房价在片区内“很香”。


中介透露小区挂牌量、成交量均不错,学区后期或有变动


除了房价在片区内比较便宜外,双和园吸引网友的还有一点,很多网友觉得这个小区未来可能会被划入新城四小的学区。


河西新城四小位于江山大街与黄山路交汇处,附近有新城初中黄山路分校。


学校性质:公办
学校规模:6规36班,规划教职工及学生总人数约1840人。
学校规划:学校占地约2.87万平方米,建筑面积约2.48万平方米,工程投资估算约1.7亿元
工程进度:目前项目正在进行收尾工作,预计今年建成。


下面是安家河西4月底去此处的实探,从黄山路侧门进入学校,映入眼帘的是大片蓝色塑胶跑道,操场中间的草坪还未全部铺设完毕↓
操场还设有足球门和一个小型看台↓

除了操场上的篮球框,还专门设置了一个篮球场↓
接着看到的便是学校以灰、绿两色为主的外立面↓
从高处往下俯视学校↓
整体看下来,新城小学的建设基本已经到收尾的部分了,今年交付的话,最快明年就可以进行招生,对于周边的小区学区划分也会产生一定的影响。

其实新城四小,自动工以来就有不少家长们关心,学校周边小区众多,待学校建成,一部分小区或将升级为新城双学区房!


新城四小周边二手房有保利香槟国际、恒山花苑、和府奥园、中和园、双和园等小区。
区域图▲

按照距离推测,保利香槟国际、中北品尚、和府奥园、中和园、双和园和金沙雅苑等距离该校都比较近,但是学区划分还是要以学校开学后的招生通告为准。


目前,这些小区学区为建邺实验小学和新城初中黄山路分校,未来可能成为新城四小和新城初中黄山路分校双学区房。


但是新城四小作为新城一个新的小学,未来到底怎么样,会不会比建邺实小好,这个也是未知数。


小区
挂牌价(元/㎡)
和府奥园
58399
金沙雅苑
58199
恒山花苑
55015
中北品尚
53142
保利香槟国际
50191
双和园
43861
中和园
43159

数据:365二手房网站,时间:2020.6.1


从目前的二手房挂牌价来看,这些小区从高到低是:和府奥园>金沙雅苑>恒山花苑>>中北品尚>保利香槟国际>双和园>中和园


双和园和中和园的挂牌价最低,主要就是因为小区的性质,中和园相当于是双和园的二期。据中介透露,其实双和园的挂牌量和成交量在片区内都不错。


中介表示,在整个奥体板块,考虑初中学区房,又在地铁口,450万以内就可以买到三房,屈指可数,双和园就属于其中之一。


最后,你觉得双和园这个小区怎么样,会考虑这里吗?欢迎留言讨论,或者识别下方二维码和我进行互动交流。


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