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成交价破6万/㎡!鼓楼这里的学区房刚刚出新,中介直言:还会涨

来源:南风金融网 作者:南风金融网 人气: 发布时间:2019-12-18 14:32:16

最近本站统计了这两年南京挂牌均价涨幅最高的小区,一时间受到很多关注。其中讨论最多的便是挂牌均价涨幅第一的迎江园两年时间从原本的45745元/㎡涨到如今68572元/㎡

(备注:统计时间区间2017年11月-2019年11月


致使小区房价飙升最关键的因素便是坐拥南师附中树人学校的双学区,绝大多数买房者便是冲着学区而来,据中介透露,今年以来成交量非常大


另外我了解到,小区从今年5月份开始出新,外立面整治、车棚整修、配套完善等,小区环境有所改善,加之本月南师附中树人学校官微公布了可喜的2019年办学成绩不少业主的心态也开始变了,原本已经不低的房价,近期听说还要继续“加码”,甚至有业主还要坐等涨到9万/㎡。


实探!老破小通病:车辆乱停乱放、私拉晾衣绳等,影响小区环境

迎江园位于鼓楼龙江三叉河南街,距离最近的地铁站便是4号线龙江站,大概有2Km左右。


今天我乘坐地铁至龙江站下车后,共享单车大概10分钟来到迎江园。刚至小区门口,我很难想象这竟然是挂牌均价6万+/㎡的小区,南京典型的老破小。


小区门口虽设有门卫,但是陌生人可以随意进出。


在小区走一圈发现总共有14栋楼,房龄均超过20年。有些房源是早期的单位福利房,像电力设计院、港务局等。”里面一位居民和我说。


在小区里面你可以随处看到乱停乱放的电动车。


小区内还有部分建筑垃圾没有清理,上面还躺着共享单车。


随意扯的晾衣绳,还在晾晒着衣物。


另外,还有一些疑似违建的建筑体用防水布搭着,对小区的“容貌”影响不少。“这边也不能说是违建,但是确实也不太符合规定,已经建造好多年了,拆是很难拆了。”附近一家中介告诉我。


外立面翻新、道路平整、违建拆除,小区出新后焕新

不过迎江园毕竟是上了年代的老小区,很多老破小通病一时间很难彻底根除。据里面居民透露,小区刚刚出新过,现在环境已经改善很多了。


首先是外立面刚刚出新过,以淡黄色和灰色为主,看着比以往清爽不少。


空调外机也用统一的框子覆盖起来,整齐划一。


据了解,小区此前有很多违规建筑,就在前段时间基本都已拆除掉了,还包括小区以往一直住人的旧车棚。我在现场看到很多拆除后的痕迹,还有不少拆除垃圾堆放在一起。


走到小区最里面,我发现还有搭建的“迎江园小区出新工程项目经理部”。


旁边还设置着工程总承包材料样品展示区,里面展示着小区出新使用的各种材料。


“这边已经搭建很久了,还有很多没弄完,不知道什么时候可以弄好。”小区一大爷告诉我。


随后,我向附近中介了解到,小区的出新整改工作已经接近尾声,“墙面都已经弄好了,路面也比之前平坦,楼道内的墙面也进行了粉刷,一些常年不动的车子也都被清理出去,现在还有一些收尾工作,后期不会影响到日常居住。


小户型成交价突破8万元/㎡,中介:出新后,房价还会涨2千/㎡

实探时,刚好碰到一位买房者来打探小区环境,攀谈中了解到这位购房者是提前两年给小孩看学区房,先把落户手续提前办好。“这个小区学区好,我们准备买个单室套,买了后面考虑租出去,然后我们租旁边的金陵湾住。


这边小区和其他学区房不一样,现在是买房高峰期,如果到过了年就迟了,买不到什么好房源了。”这位家长和我透露。


金陵湾和小区仅一街之隔,距离非常近,但是可以看出小区环境和品质相差甚远。


“迎江园在树人学区房中,环境已经算是比较好的了,出去租房住,基本是买小户型房源会选择这样做。新河一村和新河二村同样作为树人学区房,选择出去租房住的业主比迎江园的比例多多了。”一位中介透露。


从房价上看,迎江园的房价这两年确实增长不少,也是一再升温。目前,迎江园整体二手房报价在6.7万/㎡左右,房价还处在上升状态。

中介介绍,来这买学区房的基本上不会看单价,都是考虑总价。目前小区的小户型房源最为抢手,主要总价会相对低一些,在300万出头,而从单价上看,这类房源的挂牌均价已将达到8.7万/㎡。


另外,我从链家上看到,在9月份一套37平米房源成交价格达到8万多/㎡。

今年6月份同样是三十多平米房源,单价已经达到8.4万/㎡。


同一小区同一户型,在2017年11月份,单价为6.1万/㎡,总价218万。

再来看下其他户型的房源,我查询到迎江园60-70㎡左右户型房源,挂牌单价不等,5万-6万/㎡的价格。


同样作为62.65平米户型房源,在今年6月份成交单价为64167元/㎡,而早2017年单价仅为45651元/㎡。


关于小区房价上涨原因,我咨询了365学区房专家伍秀,据她透露:原本南师附中树人学校为民办学校,2014年学校开始民办转公办搬入滨江新校区,直到2017年初才完成全部专制。南师附中树人学校变为纯公办学校后,他周边的学区价值也随之增加,这两年房价上涨和这一因素有直接关系。

转为公办学校后,办学成绩也是不断得到肯定:

2016树人转为公办学校、搬进滨江新校区的第一届毕业生,在本次中考最高分678分,南京市第一名,670分以上2人,660分以上30人,650分以上116人,640分以上225人。

2017,树人中学中考均分589.7,附中达线率11.6%,仅次于南京外国语学校;

2018年树人中考均分600.21,高分段人数660分以上72人,655分以上135人,650分以上185人,640分以上297人。

近期南师附中树人学校官微刚刚公布了2019年的办学成绩,其中最受瞩目的是2019年的中考成绩,具体数据如下:


2019届800多名毕业生,继23名同学被南师附中特长生考试录取、21名同学分别被金陵中学、一中、二十九中、十三中等学校特长生录取中考取得了骄人的成绩裸分666分3人;660分以上9人;650分以上35人占全市11.5%645分以上69人,占全市11.6%;640分以上116人,占全市11%;630分以上216人,占全市9.2%;四星级高中上线率近80%。


树人中学的师资力量再次被证明,而名校学区房的业主的也是更加傲娇,对未来房价期待很高。“小户型的价格高,明年卖到9万/㎡肯定是没有问题的。”一个业主和我聊天时透露。


针对房价问题中介也给出了比较客观的回答:小区刚刚出新过,后面涨个2000元/㎡还是很有可能的,但是也不会大涨。最近小区总价倒没有什么变化,就是好的楼层挑不到了,最近来买房的还是很多的。


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