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青测 | 顺义楼市“温水”中的期待

来源:南风金融网 作者:南风金融网 人气: 发布时间:2020-05-19 17:59:52


曾经的中央别墅区,再到后来的孙河板块,围绕着机场和温榆河,顺义楼市曾经是北京高端楼市的风向标,也是品质生活的首选之地。不过伴随着“房住不炒”的政策深入,以及北京“限竞房”时代的到来,刚需刚改客户成为了市场主力,由于轨道交通的缺乏,让目前的顺义楼市处于“不温不火”的状态中,缺乏集中爆发的机遇。


顺义楼市价格“难起”


尽管疫情期间,但是凭借着“150万上车北京”的精准营销,让位置并不优越的金茂北京国际居住区大火了一把。随后的5月9日,恒大24.1亿元底价摘得顺义区顺义新城第13街区SY00-0013-6028等地块,中建一局以总价16.7亿元竞得顺义新城第13街区SY00-0013-6039等地块,溢价率约17.28%。无论是地价还是房价均处于低位。


提起顺义,我们想到的是机场、别墅、潮白河等,2019年北京的限价房供应大户更是少不了顺义。记者从北京市规土委披露的土地招拍挂项目信息中统计得出,自2013年至2019年,顺义区住宅、商业规划用地的招标、挂牌交易共计34宗,其中2013年成交量最高,达到14宗。


根据2019年5月-2020年5月,顺义区房产网签数据显示,近一年房屋销售约5200套,去化率达67.8%。值得注意的是,顺义区该阶段出现两次购房小高峰,一个是2019年6月,售出1400余套;另一个是2019年10月,售出1100余套;此外,受节假日及折扣力度影响,小高峰时期的销售均价普遍偏低。

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眼下,正值5月中旬,记者来到顺义新城北部区域,昌金路附近,探访了根据不同需求定位开发的三大房地产楼盘,分别是合景天汇、首创河著以及和裕尚峯壹号。若你正好对该区域保持观望态度,不妨先看看记者实地的踩盘感受。


公共交通匮乏


单从地理位置上看,公共出行不方便,顺义新城北部离地铁15号线较远,两者直线距离超过10公里,驾车行驶时间大于20分钟,公交转地铁时间在一个半小时以上。


合景天汇位于昌金路与通顺路交汇处合的东南侧,周边拥有京承高速、京密高速,六环路等道路,自驾交通方便。该项目距离最近的顺义地铁站约10公里,到首都机场约25公里,到望京约33公里。


首创河著位于京承高速11出口(昌金路)向东900米路北,尚峯壹号位于京承高速11号出口(昌金路), 天承环路8号院,两个项目位置极其靠近;距三元桥28公里,距北四环20公里,距望京15公里,距首都机场14公里,30分钟通往北四环。最近的地铁站为15号线后沙峪,距离约16公里,附近有6个公交车站。


综上,顺义新城北部属于北六环外,尽管周围高速交通道路建设健全,可谓四通八达;但是公共交通出行,尤其针对地铁而言,设施建设还不够完善。


是刚需上车还是追求品质?


刚需上车选东侧。无论多少年过去,知识改变命运,都是家长们信奉的至理名言;而顺义新城北部区域的教育资源集中在东侧,牛栏山三小、牛栏山一中、二中和首师大实验学校等坐落在此。


据北京市顺义区教育委员会关于2020年义务教育阶段入学工作的意见显示,幼升小、小升初的阶段教育,坚持免试就近、统筹协调的原则,推进单校划片和多校片划相结合的入学方式,推行学区制和九年一贯制的对口招生。


牛栏山一中是北京市重点中学,顺义区中学排名第一,所谓近水楼台先得月,也并无道理。尽管牛栏山一中实验分校的招生范围是全北京市,但居住在附近还有另外一个好处,可以营造一个相对良好的“同伴环境”氛围。物以类聚,人以群分,身处在一个学习氛围浓厚的环境中,也会有积极的榜样带动作用。

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合景天汇样板间


此外,顺义新城北部区域的东侧,目前在售项目,受限竞房地块政策影响,房屋销售价格有上限。以合景天汇为例,小区的整体形态以洋房和叠墅为主,主力户型为89-118平的3居-4居,整体户型中规中矩,是“后浪”刚需客群偏好的主流户型设计,尽管房屋总体面积不大,却分隔出三居两卫一厨,满足多样居住需求。


该地块是限竞房住宅,限均价为55583元/平方米,正常情况下,销售均价在45000元/平方米,受疫情影响,目前售价在3.2万元/平方米-4万元/平方米之间漂浮,按最低价计算,300万元内即可拿下。


生活配套上,商业拥有自家合景天汇广场商业项目,正式投入使用后,将引入多样商业业态,将更加便利。医疗有北京中医医院(三甲)、顺义区医院顺义妇幼、北京地坛医院顺义院区等多家高质量公立医疗机构。


由此,东侧区域低总价上车,贷款压力小;商业医疗配套齐全,居住舒适便利;刚需客群可考虑与关注。


追求品质定西侧。说到顺义别墅群,不得不想起榜上有名的北京庄园,以1栋别墅1个亿的起价掀起了北京高端地产市场的激烈讨论,而北京庄园所在区域正好就在顺义新城的西北部。此区域还有首创河著别墅群、和裕尚峯壹号商住房等项目,聚焦的客群存在改善诉求,享受高端品质。

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尚峯壹号海德公园实景图


顺义新城西北部地处中央别墅区北,温榆河上游,观山望河,生态环境优越。首创河著在首创公园城内,一步一景观;尚峯壹号斥资4亿元于社区中打造业主私属的海德公园,并人工开凿了2.2万平米维多利亚湖。景观别致,绿色氧吧,健康人居。

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首创河著别墅群走廊


以首创河著为例,它是旗下高端产品线禧瑞系产品,产品全现房呈现,采用了地上三层、地下一层的格局,提高了地上空间比例,单层面积达到93平方米以上,是上有大露台,下有大花园的独院别墅。同时270°的三面采光,也提高了居住空间的采光条件。


远离城市喧嚣,追求高端品质,改善居住环境,享受健康生活,顺义新城西北区域,你不能错过。


窗口期入手需谨慎


2016年的中央经济工作会议提出,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位;由此,全国“房住不炒”政策一直贯彻至今,在此基调上,楼市俨然稳步发展,房产无论是入住还是投资都变得更加理性。


顺义新城北部区域可选择的房产类型多,例如合景天汇是限竞房普通住宅,首开河著是纯商品房别墅豪宅,尚峯壹号是精装商住房,可根据自身条件和自我需求进行选择。


据悉,2017年,北京市出台商住房新政,不仅购买资金要求严苛,还需要符合北京市的购房条件——名下在京无住房和商办类房产,在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。由此,商住房市场瞬间冷却,长期处于冰封期,投资性商住房购入更需谨慎。


纵观今年整个宏观经济局势和疫情特殊情况,北京楼市价格至少今年不会上涨,若碰上房企加紧供货抢占客源,部分项目的折扣促销力度还会增强。对于刚需客群而言,可适度观望,等待时机,多方比较后再入手;对于改善客群而言,关注项目品质本体,根据自身实际需求,符合条件再定夺。


文/记者 宋欣


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