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年会演讲 | 霍业生:REITs底层资产价值观取向

来源:南风金融网 作者:南风金融网 人气: 发布时间:2020-11-05 00:47:52

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“从方方面面来看,REITs是提供了很好的投机渠道,也对一些物业持有方有一个退出的机会,这个市场潜力是非常巨大,当然这个新兴产物,肯定会有很多的技术难点。”

编者按:11月3日,在2020观点商业年会现场,领展资产管理有限公司总监-资产管理(中国)霍业生通过视频连线方式,向与会嘉宾分享了REITs的底层资产估值与定价等要点,下面是演讲内容的整理,以飨读者。
业生(领展资产管理有限公司总监-资产管理(中国)):谢谢观点的邀请,因为疫情问题不能到现场,非常的可惜。但是刚才听了越秀房托的分享,非常好,因为对我们来说,我们跟越秀相比,我们是2015年才来到国内发展。他刚才谈到一些痛点,对于一些在香港上市的REIT持有国内资产的营运和项目经营,以及分派遇到的问题,越秀都可以给我们很好的方案。

今天参加会议的都是研究了很久的专家,包括林总(林德良)的分享,大家都有了很好的阐述。我今天不会花太多的时间讲理论结构,现在的基础设施什么的就不一一细讲了,我就是分享一下对估值定价的看法,包括政策指引就不需要讲了,因为这个大家有很多研究了。

这里面很明显的,说到市场的时候,肯定有这个需求。我们刚开始的时候是基础设施为主,但是如果从商业地产的存量相比,这个差距就很大了。从这个角度,肯定中国的市场是很有希望的,潜力很大,因为本来存量就很大。

从投资者的需求来说,这个本来就是一个金融工具,特性就是风险相对比较低,而且又指定了一些分红的特点,很容易吸引一些养老金、社保基金的投机需求,也是给广大的小投资者提供了一个投资不同产业的工具。

以我们领展来说,我们超过80%都是一些机构投资者,大概20%左右是一些个体的投资者。在整个机构投资者的占比里面,分了三大块,第一个小明显的是房地产基金,是通过我们这里,在世界各地通过领展这个交易平台,可以投资到香港的一些商业地产,到现在可以通过间接持有一些国内资产,我们也做到英国和澳大利亚。相对的,他可以通过持有我们的经营单位,来投入到这个房地产里面。

另外还有一些,很多指数基金,一些交易所的指数基金是被动的,他们在配置上要定期检讨持股百分比的时候,要定期的买我们的股票。

从方方面面来看,REITs是提供了很好的投机渠道,也对一些物业持有方有一个退出的机会,这个市场潜力是非常巨大,当然这个新兴产物,肯定会有很多的技术难点。

这个最重要的是定价和发行环节、税收政策,将来管理机构对中间的关联交易,主体信用评级的方法,这些都需要我们要明确的,以便于外面的投资者教授。REITs的资产管理人需要对底层物业市场和资本市场有深度的认识,才可以促进资产组合保值增值。这些方面都是一个发展的前景。

刚才也说到,其实作为REITs的基础就是底层资产,打造金融产品的时候,在挑选这个方面也是偏向于短期和中长期。风险是偏向低风险的,肯定要有稳定的现金流,另外是分散的到期风险。中长期来说,肯定是中风险偏好,长期增长潜力的物业,优质的资产管理团队。

REITs的底层资产的估值与定价,这里涵盖了两个不同的概念。资产估值,现在国内有很多国际机构和专家,他们看底层资产到底值多少钱,但是定价是另一码事,我们可以看到,在香港现在很多REITs,包括世界上,这个定价,交易价钱和它的资产定价有时候有折价的。所以国内的时候,我们想这个中间净资产值和定价的时候,怎么收窄,要通过方方面面做。

还有的问题是教育投资者,这个不是一个纯粹的投资房地产,里面其实是一个平台,涵盖了经营团队的经营能力,以及公司的发展方向,来体现REITs的价值。这个还是要时间发展。

“资本化率”就是看成熟市场的风险收益关系的指标之一。投资者来买我们的房托,或者REITs的时候,他就有两个期望,一个是看预期回报,另外一个是对风险的评估。如果你相对风险小了,要求的回报率也会降低,这个会直接影响到底层资产的估值与将来交易的定价。所以在市场定价里面,估值和定价的时候,非常重要的有这几点,我要强调一下。

第一,是这个产品的透明度。也就是说,这个房托或者说REITs,在信息的披露是非常重要的,里面涵盖了有没有一些审批审查,这些信息的透明度。通过这些不同的披露,缩小了投资者与管理层之间信息的不对称程度,可以帮助投资者对这个REITs的估值与内在价值的评估,从而反映在市场交易定价。

另外是刚才提到的,要进一步加大对投资者、对整个房托投资的教育,要明确知道,房托和REITs投资,不是一种炒作房地产的代替方式,而是一种相对于股息收益比较稳定、长期回报率比较高且分散风险价值的金融产品,而不是纯粹的炒作房地产的工具。

对底层资产的估值和最终定价还是有一个折价,在未来一段很长的时间中,我们陆续发展的过程中,也要不断调整大家对产品的认知,会使REITs成为一个真正很好的投资工具,可以有更多的资产类别加入到这个市场。我今天的分享就这么多,谢谢大家。

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责任编辑:南风金融网

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