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学徒问答 | 华润商业的发展逻辑是怎样的?

来源:南风金融网 作者:南风金融网 人气: 发布时间:2020-11-05 00:32:46

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背景资料

喻霖康与观点面对面:万象生诸道


10月中旬,我们与华润万象生活总裁喻霖康进行了一次面对面的访谈。喻霖康曾任华润置地高级副总裁,分管华润商业地产相关业务。

这是非常难得的机会,借由对话,我们希冀从中获得华润置地商业地产的运营哲理。

大多数时候,喻霖康显得沉稳。我们用儒雅形容他,穿着合身的西装,说话不急不慢,嘴角总是带着微微笑意。即便华润置地在商业行业中已经处于领军者的位置,对于那些称赞的言语,他也总是谦虚以对。

或许这与华润置地本身的气质相关,相较于个人,喻霖康更乐意提起“团队”一词,他强调集体的力量。

生意场上,人才是经营的起点。

阅读原文



来自 生生 的提问:华润的商业业务一年收入有多少?2020号上半年的利润率是多少?



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风杨

现在具体业务收入还没有披露,2020年累计投资物业实现租金收入约86.7亿元,到年底的话大概也会在百亿左右的收入吧。

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amyhui2016

截止2020年6月30日,华润万象生活提供物业管理服务的住宅及商业物业建筑面积约1.07亿平方米,提供商业运营服务的购物中心建筑面积约560万平方米。财务方面,2017年、2018年及2019年与截至2019年及2020年上半年,华润万象生活的总收入分别为31.29亿元、44.32亿元,58.68亿元、26.41亿元及31.34亿元。




来自 四月April 的提问:华润轻资产输出方面都有哪些代表项目?



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monkeybanana

华润轻资产项目主要针对三四线城市,在温州、惠州、柳州、汕头、无锡、南通、赣州等城市开拓商业地产项目时更多以合作拿地、合营方式开发运营(持股比例都在50%及以上)。此外在2020年,华润置地计划新开业4个购物中心,包括成都万象城2期和3个轻资产项目,2021、2022年将分别有13个和11个新开业项目。

@

哎呀哟!

武汉汉阳中央国际区及成都万象城等都是华润的较为代表性的轻资产项目。



来自 hhhh 的提问:以华润的实力为什么没有大量开发商业项目或者做轻资产输出?



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云妥妥

因为华润本身的购物中心和写字楼等商业项目的规模已经足够庞大了,能获取的租金收益也相对可观,在这种情况下,华润只要运营好自己目前已有和正在开发中的商业项目,未来就能获得足够的收益。另一方面,轻资产输出也需要管理人才和团队。这种情况下,华润可能还是会以做好自己的项目为先。



来自 风杨 的提问:华润万象城的最大的优势是什么?他们主要的发展逻辑是怎么样的?



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做野不要太俹簁

优势一:十年经验,运营高端都市综合体 2004年,第一座华润万象城在深圳开业,现已成为“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应”中国最具示范效应的大型室内购物中心。随后10年,华润万象城先后在杭州、沈阳、成都、南宁相继开业,在建项目遍布青岛、无锡、重庆、上海等国内十余座城市。华润万象城凭借一线品牌整合能力,为当地引入国际高端潮流时尚,引发城市消费变革,成为所在城市的商业地标。?

优势二:多业种,丰富消费体验 经调研,福州最大型的购物中心也仅形成22个业种,一定程度上,限制了消费体验及品牌运营。而华润置地对商业地产项目的业种标准、丰富度有着明确要求。最新开业的南宁华润万象城,就已形成12个大业种、32个小业种的业态布局,引领消费者感受不一样的时尚消费体验。

优势三:高端定位 根据贝恩咨询《2013年中国奢侈品市场研究》,2014年的奢侈品市场仍将在中国,但是消费者已经越来越成熟,新富阶层、时尚达人在消费的同时,更看重奢侈品牌的体验。而福州的高端商业运营主要分布在东街口百货集群,独立体量较小,入驻品牌有限,在引入一线品牌数量、奢侈品运营方面仍然有较大的提升空间。而拥有10年高端都市综合体运营经验的华润万象城在此方面表现突出,根据规划文件规定,福州地块将引入至少一栋5A甲级写字楼。与此类似,厦门项目也将引进25个国际一线品牌和国际顶级品牌,以及全国排名前5位的酒店管理公司。

优势四:华润集团资源优势 华润置地以商业的手法运营地产,这是一般开发商难以复制的模式。国内做得最好的商业地产开发都是“被动”式的,从地产向零售业态渗透,招商存在着巨大的压力;而华润则是集资源和实力,从零售业向地产方向渗透,二者可调动的资源有着巨大的差距。华润置地母公司华润集团是香港和中国内地最具实力的多元化企业之一,2013年《财富》世界500强排行榜中,华润集团以524亿美元营业额名列187位。华润的多元化业务具有良好的产业基础和市场竞争优势,特别是在零售业务板块,已建立行业领先地位,拥有华润万家、苏果、欢乐颂、中艺、华润堂、Ole’精品超市、blt精品超市、VIVO采活、太平洋咖啡等多个著名品牌,其中超市业务已连续多年位居中国连锁超市第一位。

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糯米小可爱

最大的优势就是其实国内开发商中,为数不多的重奢商场品牌,这让万象城的名头很大。发展的逻辑当然还是商住结合,或者商办结合。住宅快速回款,商办培育等待成熟。而以华润的商业运营能力,培育成熟,也是很快的。



来自?墨竹?的提问:华润商业除了万象城还有哪些系列商业项目?



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麦子

除了万象城,还有万象汇、华润1234space、万象天地等。

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大雨滴滴哒

华润的商业主要有三个系列。万象城是集购物、办公、酒店、居住、餐饮娱乐功能一体的大型城市综合体,其作为国内顶级奢侈品牌最集中的购物中心,布局在经济总量TOP30和 人均消费能力TOP50的的城市,大多为区域经济中级及省会城市。五彩城是华润商业模式中的中端产品,由住宅和区域型商业中心组成。一般位于新兴的城市副中心,周边以大片居住区为主,或临近大规模的新兴产业集群,集购物、餐饮、娱乐休闲、儿童、运动、益智六大主题于一体,是引领区域崭新生活方式的地标性商业旗舰。欢乐颂是华润商业模式中的中低端产品,属于零售商业开发的综合体或购物中心,具有明显的运营优势。致力成为对家庭生活方式具有深刻影响力、充满欢乐故事的区域性购物中心品牌,不仅具备日常购物、休闲、餐饮、文化、金融等服务功能,还增强了购物中心的游乐场、剧场、影院等各种娱乐功能。

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咕噜噜

万象汇、华润1234space、万象天地、万象食家

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责任编辑:南风金融网

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