南风金融网 - 中原最权威行情财经门户

热门关键词:  缪学刚  www.ymwears.cn  xxx    
热门: 林德良与观点对话:越秀要 政经谭 | 央行:3月起存量 新城系羊群效应背后 港股配 政经谭 | 福州、厦门、衡阳 92岁李嘉诚罕见公开露面! 业绩快报 | 疫情阴霾 金茂

解局 | 陈卓林的“1+N”

来源:南风金融网 作者:南风金融网 人气: 发布时间:2020-03-05 01:14:23

关注:点击上方蓝字“观点”,欢迎置顶或设为星标,即可快速获取房地产新鲜深度资讯。

解局
?
观点地产新媒体

从局外到局内,观察和解读行业、企业与市场的真实一面。

如今无论分拆哪个板块,对于雅居乐都是增量的存在。

观点地产网?市场上传出房企分拆物业板块上市,已然见怪不怪。但分拆建筑相关板块则甚为少见。

近日,据市场消息称,雅居乐正计划分拆旗下经营建设业务雅城科创于香港独立上市,并已委任汇丰及摩根大通作为其上市安排行,集资规模介乎3亿至5亿美元;预期今年年内上市,但由于新冠肺炎疫情持续,具体集资额和上市时间,均有机会发生变动。

作为雅居乐主业之外分拆上市的第二子,消息一出便成为业内议论的焦点。据悉,雅居乐现时拥有两间上市企业,包括雅居乐控股与雅生活,总市值约为586亿元,如果雅城科创也成功上市,将会是雅居乐的第三间上市公司。

一业内人士对此表示,最近确实有两家建筑业务方面的平台在准备赴港上市,一个是已经发布过公告的绿城管理。而据他猜测,另一家便是雅居乐建筑平台“雅城科创”。

关于消息是否属实,观点地产新媒体询问了雅居乐集团方面,相关人士回应,对于相关消息来源并不知晓,而且目前雅城科创没有很明确即时的分拆上市计划。该人士续称,根据集团的计划,未来旗下包括雅城科创在内的多元化板块,都会有分拆上市的可能。

雅居乐的官方声明中,否认了上述分拆上市的时间节点,但不可否认的是,分拆雅城科创上市的计划仍是存在的。是否会先于其他产业板块分拆上市,则不得而知。

根据雅居乐官网显示,其目前已形成地产、雅生活、环保、卓雅教育、雅城科创、房管、资本投资和商业管理八大产业集团并行运营的格局。


分拆上市谜题

关于分拆上市,雅居乐其实早有谋划。旗下的物业平台雅生活已于2018年2月成功分拆赴港上市,而且伴着物业股春风,去年涨幅高达161%。
去年初,雅居乐举行2018年业绩发布会时,管理层已有提及,在合适的时机,考虑将其他业务板块分拆上市。?
但这里面令人疑惑的是,为什么再次传出分拆时,会是负责建设业务的雅城科创?多数人对雅居乐旗下这一产业板块并不熟悉。
官网资料显示,雅城科创集团成立于2017年,有34年的工匠制造经验,已发展成为以人居科技、EPC/总承包两大业务版块为主、多元发展的大型综合集团。
人居科技版块涵盖绿色生态景观、智慧家居装饰、设计咨询三大主营业务。其中园林景观业务以设计咨询、绿地管养、苗木培育为业务支撑,养护管养在管面积超2000万平方米,总资产存量10亿元;装饰家居业务总面积超27万平方米,已参与近200万套精装房和三十余家国际五星级酒店的设计与施工服务。
而EPC/总承包版块以房建、市政项目为主,提供全方位工程建设、设计咨询、材料贸易、项目管理、造价咨询等服务,包含广州振中建设公司、广州瑞华建筑设计院、广州雅丰贸易公司、拉萨诚匠毅筑公司。
目前,雅城科创集团业务经营范围已覆盖23个省、直辖市及78个城市,承接300多个工程项目,为50多家房地产企业及政府等各界业主提供人居建设相关服务。
关于是否会是下一个分拆的对象,奥陆资本总裁及首席投资官蔡金强认为是有这个可能性的。他进而分析,是否首先选为分拆对象,主要看板块的报表情况。“建筑这一板块是雅居乐自身孵化的,跟母公司的利润挂钩比较多,至少是有保障的,利润5%总是有的,报表数据也比较容易孵化出来。”
同时他对比,雅居乐环保集团的大部分项目是收购来的,而且环保业务对营业收入贡献不大,如果要上市仍需时间进行酝酿。
据了解,雅居乐环保成立于2015年,聚焦的是固废处理、生态产业园、智慧水务、生态修复四大领域,下属项目遍布华北、华中、华南、广西4大区域,进驻15个省,在国家工业重镇投资项目近50个。
至于商业板块,蔡金强也认为不会那么快分拆出来,雅居乐商管的体量较小。目前,雅居乐商管覆盖50多个城市,超过300万方商业总体量,在管项目100多个。
不过,此前雅居乐集团董事局主席陈卓林更常挂在嘴边的,是房管集团,其主营业务为代建。
陈卓林去年在剖析雅居乐代建业务模式时称:“2018年100多个项目找我们,三年后肯定是两位数的利润,基本没成本。绿城代建目前做得最好,市场已经给出了30倍PE,我看了很高兴,所以我们一定要把房管做大做强,到时候拆分出来,市值比开发商还要高。”
2010年,雅居乐正式启动代建业务,用来对标的绿城管理于2018年销售额达到552亿元,净利润仅3.45亿元。
不过就在上周,绿城中国宣布,建议分拆绿城管理于联交所主板独立上市,并发布了招股书。

未知数“1+N”

2018年,雅居乐进行新一轮架构调整,提出以“1+N”为发展策略,形成了地产、物业、环保、房管、建筑、商业等6个业务板块,打造以地产为主,多元化业务并行的布局。
此后虽加大了多元化发展力度,但在雅居乐总收入占比中,非房收入起色并不大。根据雅居乐披露的2019年上半年报告,物业发展业务收入与多元化业务收入的占比分别为91.0%及9.0%,多元化业务增长较上年同期上升2.1个百分点,增长并不算快。
按照预期,非房业务在2019年至2021年对集团利润贡献将分别达20%、30%、40%。陈卓林曾透露,理想的状况是2021年房地产业务和非房业务带来的利润为5:5。
但现实却是,投资与收入无法构成平衡,非房业务收入不能及时回流,资金压力逐渐增大。
2018年底,雅居乐多元化的累计投资已经达到了165亿,其中2018年投资额115亿,新增投资项目53个,累计投资项目83个。2019年,雅居乐方面称,要投入100亿发展非房业务。
根据雅居乐2019年中期业绩报告,其净负债率攀升到了81.3%,负债总额达到1866亿元,同比增加28.99%。
于是,加快非房业务资金回流,也成了雅居乐近些年的重要任务。来自资本市场的输血,也成为雅居乐看中的“香饽饽”。
如今无论分拆哪个板块,对于雅居乐都是增量的存在。
据业内分析,雅居乐分拆产业板块上市的好处在于,无论是不是受资本市场的欢迎,都可以体现集团的局部价值。而原来,这个多元业务在估值里面为零。
其次,在资本市场有了新的业务体系,可以有更多校准业务的机会,机会捕捉也更迅速。就如雅生活上市之初,其实也并不为资本市场看好,仍处于盈利模式探索阶段。
雅生活上市首日,曾下跌23.09%,收盘价格为9.46港元。而截至今日收盘,雅生活报价35.65港元,总市值高达475.33亿港元。
香港全牌照券商汇生国际融资高级合伙人和总裁黄立冲认为,雅居乐能再次分拆上市肯定是一件好事。从房企方面来讲,进行融资都会比以房地产主业融资更容易一些。
如果将雅城科创成功分拆上市,未来发展会有更多的机会,比如政府的项目,只是会有大量的应收账款。他继续分析:“如果看中报表数据,可能会有很多的机会,看重现金流的话,可能会把建筑公司的现金流拖得很紧张。”
蔡金强也称,如若分拆建筑板块上市对雅居乐本身是有好处的,但这是一个更加小众的市场,考验的是资本是否青睐。
事实上,当前资本市场对于纯建筑的公司或者建筑品牌普遍都不看好。蔡金强还举例,装配式建筑第一股远大住工赴港IPO之后,资本市场反响却不热烈,股价表现就不甚理想。
另一方面,资本市场的情绪具有偶然性,也无法预料建筑板块明天会是如何,投资都是未知数的。
不过陈卓林应该喜欢未知数,“1+N”本身就是个未知数。

点击阅读原文,了解更多

责任编辑:南风金融网

最火资讯

首页 | 财经资讯 | 金融理财 | 价格行情

Copyright © 2012-2015 南风金融网门户站 版权所有 Power by DedeCms 豫ICP备12016580号  技术支持:南风金融网

电脑版 | 移动版