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钱紧一年 | 绿城 张亚东履新一年

来源:南风金融网 作者:南风金融网 人气: 发布时间:2020-02-07 01:07:29

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钱紧一年
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观点地产新媒体

2020年,中国房地产行业继续披荆斩棘,新一轮市场化降息周期已然开启。回望2019不平静的一年,我们从企业的角度去观察与思考。

旧人离去,对绿城来说,张亚东成为那个被推至台前的人。

观点地产网?是选择维持自己本来的模样,还是成为市场希望的样子?绿城最终走向了后者。
1995年,杭大历史系毕业的宋卫平在杭州创办绿城,创始人对产品与服务的要求,令绿城在行业内声名鹊起。“师徒帮带”的晋升文化和“分封诸侯制”的管控架构下,这家浙系房企在那个遍地黄金的时代一路猛冲。
2009年,万科蝉联房企销售冠军,绿城也交出了史上最好成绩,位列全国第二。2019年,万科依旧是龙头,绿城则首次跨过2000亿大关,但排名却跌落至第十六。
对如今的绿城,这一切或许已不那么重要。重要的是,这家曾冲进过总决赛的房企正努力弥补其一直以来最缺失的部分,就是搭建现代企业治理结构。
变革始于2015年,在宋卫平完成与中交的股权更替后,绿城进入了漫长的磨合期。无论是制度搭建、努力缓解资金危机,还是优化团队和投资能力,都使绿城错失了发展时机,这也导致了现在规模和业绩的落后。
2019年是这场变革的高潮。
宋卫平彻底离开,张亚东成为绿城历史上第二位独立的董事会主席,一个新的秩序和这个秩序之下的变化发生在这家成立25年的房企身上。
过去这一年,是张亚东掌舵绿城的第一个完整财年,绿城有哪些变化?这些变化又将带其走向何方?

董事会之变

对于张亚东的加入,外界最开始的解读是中交欲加强对绿城的管控。

2018年8月,绿城正式宣布由张亚东接替曹舟南出任行政总裁。作为宋卫平在绿城仅剩的门徒之一,曹舟南一直被认为是中交入主后延续宋卫平意志的那个人,因此他的离开也被看做是中交强势的结果。

但是一年后,张亚东卸去在中交的一切身份,把自己变成了一个纯粹的绿城人,这令他可以毫无包袱地专注于绿城的发展,同时酝酿了一场影响这家房企的变革。

新格局形成,意味着一些旧人物需要在适当的时候退位让贤,而宋卫平主导了这场退出。

2019年4月起的十多个交易日里,宋卫平将自己在绿城中国的股份减持至10%以下,随后还辞去董事会主席和执行董事的职位,连名誉董事局主席的名分都没要,只留下产品官这个相对较虚的职位。

张亚东顺理成章取而代之,这个原本是中交派到绿城当行政总裁的空降兵,在卸掉了中交身份后担任起绿城中国董事会主席和CEO一职。此前,张亚东担任过大连市委常委、副市长。

随着宋卫平退出董事会,九龙仓回归,2019年7月,绿城形成了全新的董事会阵容,也预示着这家房企从大股东掌权进入董事会管理的模式。

具体来看,原执行总裁李永前、李青岸返回中交,新加入周联营、耿忠强,刘文生卸去联席主席职务但仍留守董事会;绿城方面,宋卫平卸任后,老绿城郭佳峰回归董事会,而二股东九龙仓也派出吴天海重回董事会。

来源:观点指数整理

据说,这是中交、宋卫平和九龙仓思考了大半年的结果。

“绿城中国董事会的这次调整,是大师级的。”在业内人士看来,它不是简单的权力平衡,而在于探索并提供一个更完善的混改样本。

至少,在此之后不会再有人提起“去宋卫平化”这个不合时宜的话题,那些对自我身份迷茫的老绿城人也不必纠结自己跟随的到底是谁。

卸任联席董事会主席的刘文生说:“这场董事会的变化,表面上是执行董事的替换,但内涵是关于绿城长治久安的制度改革。”

另一方面,随着股份减持至10%以下,宋卫平的蓝城也可以在符合交易所规定情况下更多与绿城在小镇项目上进行合作。

据观点地产新媒体不完全统计,2019年内,绿城和蓝城就在杭州项目、江西高安项目上进行了合作。此外,绿城还先后收购蓝城的安吉小镇、风荷九里、春风如意等小镇项目部分股权。

事实上,股权之争落幕后,“事了拂衣去”的宋卫平早已将全副心思都放在了他的小镇理想中。

如今,扫清与绿城股权上的关联,宋卫平的蓝城能与绿城在小镇业务上进行无障碍的合作,对两者而言或许都是最好的关系。


张亚东变革

旧人离去,对绿城来说,张亚东成为那个被推至台前的人。

没有前任曹舟南夹在宋卫平与中交之间的问题,这位新董事会主席大刀阔斧,从组织架构、业务发展到投资拿地等多维度对绿城进行调整。

2019年初,绿城完成了一年内的第二次组织架构调整,简单说,就是从臃肿走向精简,职权逐渐分明。

具体而言,将原来“11+5”的架构,整合缩减为11家,调整架构为“8+3”,即重资产板块分为:小镇集团、浙江公司、北方公司、华东公司、山东公司、西南公司、华南公司、亚运村项目;轻资产板块为:管理集团、生活集团、科技集团。

另外,与大多房企一样,绿城还设立了事业部,集团内部架构调整为“7+4”,在集团7大中心外,新成立4个事业部(特色房产事业部、小镇事业部、金融事业部、商管事业部);此外,采取分级分类管理,根据子公司的发展规模和发展成熟度,给予不同的管理权限。

这或许不是人们熟悉的绿城,但却是市场乐于看到的。

从数据上看,在四季度近1000亿的销售冲刺下,2019年绿城顺利跨过2000亿销售大关,最终完成2018亿元,较2018年增长约30%,增幅高于行业平均水平。

数据来源:企业公告,观点指数整理

超额完成2019年全年1800亿的目标,对绿城来说是个意外的惊喜,张亚东或许也可以稍微松一口气。

数据来源:企业公告,观点指数整理

据不少接近绿城的人说,张亚东务实、低调,作为掌舵者,他是个爱定目标,并且努力确保能实现的人。

在他的规划中,2019年和2020年,绿城的地产业绩规模将达到2000亿和2500亿,2021年达到3000亿元。

如今,第一个目标刚刚实现。

另一方面,除传统开发业务规模外,张亚东思考最多的是如何让绿城长远、稳健地发展。所以入职不久后,他就开始积极推动金融平台化,并四处寻找可收购的金融标的。

2018年12月,绿城宣布以27.18亿从万达手上收购百年人寿保险股份9亿股股份,若交易成功,绿城将替代万代成为百年人寿的第一大股东,持股比例为11.55%。

尽管中小股东对交易颇有争议,但在张亚东看来,金融并非游离在地产之外的多元化业务,相反,金融平台能支撑地产主业,与主业协同发展,而打造绿城自己的金融平台也是支持绿城未来长远发展的基础。

“目前绿城的沉淀物业有400亿,再过两年会达到600亿,而一直以来绿城的发展都是靠贷款和资本市场的支持。因此,绿城需要资本市场、需要资金来支持,把我们的资产置换出来。”

不过,因银保监未批准,这笔收购最终没能成行,但他仍未放弃继续寻觅可行标的。


土地破局

金融业务推进缓慢之余,张亚东最需要提升的是绿城的投资能力。

过去绿城的投资差到什么程度?张亚东说,他逢开会就批评投资。

“前三年我们的投资太差了,结构前低后高,严重不平衡,导致我们上半年没有货卖。”2019年上半年,绿城销售金额首次出现同比下降,排名也跌至19位。

事实上,2014年资金链危机后,绿城就陷入了拿地困局,拿不到地、盲目往三四线跑、产品结构单一,对企业规模和利润都造成了严重的影响。

数据来源:企业公告,观点指数整理

数据显示,从2015年到2019年上半年的四年半中,绿城总土储一直维持在3000万平米的水平,相比之下,同等规模的阳光城已超越4000万平米,旭辉也有近9800亿的可售货值。

拿地少是土储问题的根源,2016年绿城只拿了9块地,2015年更是仅有8宗地入账,新增的货值甚至无法满足半年销售。直到2017年下半年,当全国土地市场正拼得火热时,碍于规模压力的绿城才逐渐放开拿地,而此时的土地成本已较前两年大大提高。

数据来源:企业公告,观点指数整理

对房企而言,没有什么是比拿错地还更危险的错误。

一方面,拿地能力差最直接反应在绿城的销售规模。2016年到2019年,绿城用了整整三年才完成从1000亿到2000亿的跨越,其中还包括大量代建业务的销售贡献。

另一方面,大量不适合绿城高端产品定位的三四线土地,导致其用了很长一段时间来消化这些城市的库存。而且,为了快速去库存,不少三四线的项目利润很低,令绿城的整体盈利表现大打折扣。

过去曹舟南曾表示希望通过绿城的产品溢价获取增值,摆脱对土地红利的依赖。但事实是,土地、运营和财务等成本降不下来,加上进入不合适的市场,利润只会大打折扣。

2017年报显示,绿城归母净利润为21.9亿,其中通过出售附属公司就获得16.2亿元的净收益,占当年归母净利润的74%。换言之,当年绿城通过销售物业结转产生的归母净利润只有不到6亿元;到了2018年,没了出售项目的收益,绿城归母净利润腰斩。

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因此,通过拨备、汇兑损益减值等财务手段,曹舟南掌舵的三年中,绿城的报表都在不断压缩利润,以覆盖过去几年因投资产生的历史问题。

2019年8月,绿城交出“史上最弱”的一张半年度成绩单。

期内,绿城累计取得合同销售金额743亿元,实现营业收入186.58亿元,股东应占利润为20.58亿元,三项数据同比分别减少1.5%、44.4%和11.9%,而距离张亚东提出的保1800亿,争取2000亿目标,上半年绿城也仅完成了38%。

究其原因,过往拿地节奏不均衡造成了绿城2019年上半年没有什么项目推出的尴尬,竣工交付面积少则导致回款少,进而影响新的投资。

从投资-开发-回款-再到投资,是过去几年绿城面的一个“恶性”循环,而张亚东正急于打破这样的局面。


大船转向

为此,2019年张亚东给投资线提出了非常明确的要求,将上下半年的投资节奏尽量调到五比五,以保证明年上半年供货的充足率。

绿城披露的数据显示,2019年,该公司全年投资新拓货值超2000亿元,同比增长65%,获取土地79宗,同比增长113%,土地投资额约865亿元,新增可售面积逾800万平方米。

其中,上半年绿城新增地块共计19个,总建筑面积约为322万平方米,总货值超过700亿元,成交金额约252亿元。

尽管和其他房企相比这一投资节奏仍略显谨慎,但对比2016年上半年和2017年上半年,绿城的投拓已开始改善,用张亚东的话说,“这是绿城历史上从来没有的情况”。

数据来源:企业公告,观点指数整理

除调整投资节奏,为提高利润表现,张亚东还一改过去严重依赖招拍挂的单一模式,2019年加大收购比例。

前有孙宏斌,后有许世坛,对于亟需扩大规模的房企,收购是最直接有效的方式。

数据显示,绿城2019年新增的79个项目中,有39个是来自招拍挂,另外40个则是非公开市场。例如2019年12月,绿城以36亿元收购上海新湖35%的股权及相应权益,从而获得上海新湖正在开发的20万平上海旧改项目。

与此同时,在城市布局上,绿城从三四线抽身,重新回到能体现自身产品优势的一二线。截至2019年中期,绿城一二线可售货值占比从2015年的37%提升至72%。

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此外,除满足短期规模需要的用地,绿城开始加大获取符合中长期发展需求的项目,包括TOD、体育赛事、小镇等特色项目。

具体而言,2019年绿城落地了20个小镇,涉及货值400亿,落地佛山、宁波等4个TOD项目,同时完成西安全运村、沈阳全运村最后一批土地确权。

短期求规模,长期看利润。在张亚东看来:“既有走量,又取得效益,才能使公司持续向好发展。”

随着新拓货值规模和获取土地宗数大幅增长,截至12月31日,绿城土储待售货值已超5000亿元,创下历史新高。

从逆周期拿地到全周期投资,绿城终于不用在土地储备上显得捉襟见肘。

值得一提的是,作为大股东,做一级开发的中交拥有大量低成本土地资源,二股东九龙仓在内地也有不少开发业务,若能形成合作,对绿城的土储也将是有力补充。

截至2019年6月,绿城和中交有8个合作项目,和九龙仓有不到10个合作项目。按照张亚东的解释:“我们看了大量中交的项目,大部分满足不了绿城的要求。”


资本输血

一系列变化背后,离不开大量资金的支持,而这曾经是绿城的软肋。

2013年,绿城平均融资成本一度高达8.7%,2014年,其在手现金甚至无法覆盖一年内到期的有息负债,游离在破产边缘。

随着中交入主,央企背书,过去几年,绿城对债务进行了最大程度的调整,确保其回到安全线内。

数据上看,绿城净资产负债率从2014年76.70%降至2017年历史低点46.40%,平均融资成本从7.9%下降至5.3%。另外,现金短债比也从2014年的0.75回升至2019年上半年的2.68,近三年这一数值更是连续三年高于2,牢牢站在可控的安全范围内。


数据来源:企业公告,观点指数整理

如果说2015年-2017年绿城是从资金链断裂的阵痛中进入过渡期,2018年和2019年,需要在规模上进行追赶的绿城开始加大土地市场投入,同时不断新增融资。

据观点地产新媒体不完全统计,2018年,绿城在境内和境外通过发债、银团贷、供应链ABS等多种融资工具共计新增融资332亿元,包括一笔总额90亿元的公司债,利率4.73%,两笔合共6亿美元的双边贷款,一笔5亿美元的永续债,以及一笔8亿美元的银团贷。

可以注意到,绿城2018年发行的美元债多为3年期,甚至5年期的长债,避免造成短期内的还债压力。

数据来源:企业公告,观点指数整理

2019年,绿城继续马不停蹄发债,年内先后发行3笔美元债,合计11亿美元,其中6亿美元的1年期美元债利率仅为4.55%。在境内,绿城共发行20亿公司债,46亿永续中票、酒店类CMBS、供应链ABS以及房屋租赁公司债。据不完全统计,年内共融资约203亿元。

数据来源:企业公告,观点指数整理

密集发债中,2018年和2019年,绿城净资产负债率连续两年上升,分别为55.30%和58.60%,在行业内仍处于中等偏低水平。有息负债方面,截至2019年中期,绿城的有息负债则较2017年增长50%,但由于多为长债,短期内资金压力不大。

经历了走在悬崖边的惊心动魄,如今背靠中交的绿城拥有足够踏实的安全感。而回顾绿城的2019年,在张亚东带领下,无论规模、拿地、资金还是团队、制度,绿城都在往向一个全新的方向走。

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责任编辑:南风金融网

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