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疫情过后,房价怎么走?

来源:南风金融网 作者:南风金融网 人气: 发布时间:2020-02-13 21:49:39





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节后股市,除了第一天创纪录暴捶,后面这些天,涨得真是让人很无语啊……


上证指数最近走势


那些2月3日2600多点割肉清仓,想等二次暴跌后再接回来减少损失,结果一路空仓到现在的小伙伴,不知道此刻脑袋是不是方了……


股市既已如此糟心,就先放一边,聊个更让人糟心的话题吧


房子~


最近很多声音说,疫情过后,房价会大跌,理由是本来去年就很糟糕的中国经济,如今更是雪上加霜,经济撑不住,房价也会撑不住……


但也有不少声音说,疫情过后,房价会大涨,理由也一样。


因为经济更差,所以中央不得不再次祭出房地产这个“夜壶”救市,限购限贷啥的都会放松,从而激发全国房价新一轮大涨……


归根到底,我们还是要理解决定房价走势的几个关键因素。


任泽平有名言:房地产长期看人口,中期看土地,短期看金融。


任泽平,现任恒大集团首席经济学家


我很同意~


先说人口:


疫情对人口的影响,几乎可以忽略不计。


现在疫情已导致一千多人不幸去世,按照最糟糕预期来算,就算今年会有1万人死于新冠病毒,相比中国一年890万人的平均死亡人数,占比只有0.11%,几乎不会影响中国存量人口,等疫情过去后,本来就想买房的,还是会买房,需求只是被暂时压制了,不会被消灭。


当然,考虑到3/4死者集中在武汉,对于武汉这座1100多万人口的超大型城市来说,短期的买房需求,可能还是会受到一定影响。


武汉光谷未来科技城


2018年,武汉户籍死亡人口4.79万,死亡率5.51‰,如果这次疫情导致武汉今年突然多死了几千人,死亡率还是会有明显上升的……


至于疫情对新增人口,可能反而是正面的。


因为大家都被隔离在家,无所事事,出门买个套套都难,结果么……很可能今年12月的全国新生婴儿数据会有一波小高峰。长期看,会给未来中国提供更多接盘侠……


再说土地:


疫情不是地震、火山喷发、台风、海啸这些对城市基础设施会造成巨大破坏的自然灾害,更接近于98年水灾和08年雪灾,等到疫情结束、洪水退去、冬天过去,城市又会迅速恢复活力,没有那么多重建需求,该批的土地还是要批,该买的房子还是要买。


所以疫情对土地因素也不会造成明显影响。


最后是金融:


显然,我们已在货币放水。


大家别一听到放水就皱眉头,08年之后的货币大放水,的确对房价一轮又一轮暴涨起到了非常重要的助推作用,但非常时期,给市场注入流动性也是非常必要的。


疫情导致全民隔离,正常的经济循环被强行冻结,原本该消费的不消费了,该做生意的不做生意了。


等疫情过去,国家说大家可以出来活动啦~可老板还是担心自己没订单没生意,不敢贸然投资,员工一看企业日子不好过,也怕自己工资缩水甚至裁员,也不敢贸然消费。


有消费才有生产,大家都不敢消费,投资生产就上不去,生产上不去,企业更没收入,员工更有可能失业,更不敢消费,从而出现信心崩溃的恶性循环……


2009年,温总理说“信心比黄金和货币更重要”,就这意思。


而要重新激活市场信心,就得往市场里投入更多货币,让企业和居民手里可用的钱更多,就会更有投资和消费的勇气。


如果像2009年那样,货币大放水又不限制资金流入房地产,结果房价肯定会暴涨。


但你真的相信今天政府还会重蹈2009年的覆辙吗?


我的看法是:中央政府绝对不会因为疫情影响经济,就放弃“房住不炒”的底线;但地方政府,就不好说了……


所以金融这个短期因素对楼市的影响,现在看不清。


有中央的达摩克利斯剑高悬头顶,地方政府不敢明目张胆救市,但各种小动作肯定少不了,只要别太夸张,中央应该也会睁一只眼闭一只眼,正所谓“因城施策”嘛~


比如,用人才落户新政来变相放松限购;


比如,默许社保突击缴费来满足缴费年限要求;


比如,首套和二套房贷首付比例,偷偷摸摸小幅下调;


这些小动作,在疫情结束后,可能在更多城市看到。


但到底有多少城市会偷偷跟进,这个放松的度又到底有多大,对楼市需求到底有多少刺激作用,房价会不会因此不跌反涨,现在都不好说~


人生也好,理财也罢,还是国家的宏观调控,归根到底就是平衡二字。


现在我们正处于在抗击疫情和拯救经济之间努力保持微妙平衡的阶段,


未来,我们也将面临在拯救经济和控制房价之间保持微妙平衡的新阶段。


到时这个平衡的“度”究竟如何拿捏,主要取决于当下的疫情防控阻击战还要付出多大代价。


在过去3周以及未来1-2个月里付出的代价越大,之后要让经济复苏的成本就越大。


“要不惜一切代价阻击疫情,保护人民群众的生命和健康”,这话说起来很漂亮,很鼓舞士气~


但除了像抗战这种全民族生死存亡的灭国战,或外星人侵略地球导致人类退无可退的极端情况,“不惜一切代价”这几个字真不能随便用。


小到个人,大到国家,选择做或不做任何一件事,都有相应的代价,“不惜一切代价”的结果,很可能你就是那个需要付出的代价……


但也别太担心,“短期看金融”,可见上面的分析,最多也只能影响今年(甚至仅仅是上半年)房价走势,到2021年春节,我们在买房或买基金时,根本不会再考虑2020年春节那波吓死人不偿命的疫情还有啥影响。


面对这种局面,个人应该如何选择呢?


刚需达标尽快上车,投资没事别瞎折腾。


我相信未来10年,投资股市的收益会明显好于投资楼市。


今天再把大部分甚至所有家庭财富都赌在楼市上,是不明智的,极其危险的。


但对于刚需自住客,等疫情封锁期结束后,很可能会迎来一个阶段性最佳买点。



一手房市场,房地产是高杠杆高负债行业,连续一两个月售楼处关门卖不出房子,很多开发商现金流都会出问题,贷款还不上,工资发不出,怎么办?只能降价促销。


二手房市场,很多持有投资性房产的中小企业主同样面临现金流短缺的危机,为了让企业渡过难关,很可能会被迫降价抛售名下投资房。


有更多卖家急售,就意味着买家捞到便宜货的可能性更高。


但也别期待房价会大跌,因为国家不希望房价大涨,但更不允许房价大跌。


特别说下武汉。


从城市级别看,武汉是仅次于北上广深的强二线城市,和成都、杭州、南京在同一level。


武汉楚河汉街夜景


武汉基础设施并未因疫情遭受什么损失,人口损失比例也非常低,加上有全国各地的鼎力支援,我相信疫情过后,武汉能很快复苏过来。


之前有多位长沙小伙伴问,武汉会不会自此一蹶不振,丢失中部老大哥的地位,给长沙可乘之机?


洗洗睡吧,别做梦了~


但这次疫情,还是暴露了中西部城市和东部沿海经济发达城市之间,在城市管理水平上的明显差距。


我有个武汉朋友,在北京、上海、深圳都飘过,已在武汉上车,现在深圳打拼。


因为手机号归属地是武汉,北京朝阳派出所喊他不要回北京,上海静安派出所喊他不要回上海,深圳宝安派出所更是隔三差五打电话问候他。


但相反,身在疫区中心,武汉这边的政府从没给她发送过任何温馨提醒……


这种应对突发危机时糟糕的城市管理水平,让武汉这座城市在全国人民心中的印象分,瞬间低了很多……


现在各大城市都在拼命抢人,经此一役,武汉对省内小伙伴的吸引力应该不会有什么影响,湖北有志青年,如果不去北上广深打拼,剩下的选择基本就只有武汉。


但对外省人才的吸引力,怕是会打不小的折扣。


武汉是中西部最大的大学生输出地,经此一役,怕是有更多非湖北籍武汉学子,毕业后会头也不回离开这座城市,直奔沿海……


大家现在都在骂F4,但如果这场突发疫情发生在其他中西部中心城市,当地官员的处理水平,不见得就能比武汉高到哪里去。


武汉只是个缩影,这次正好给很多自我感觉良好,以为自己是“新一线城市”的内地大城市浇一桶凉水。


武汉也好,郑州也罢,重庆也好,成都也罢,和北上广深的差距,真的还很大很大……


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